浅谈如何加强城市小区物业消防安全管理

摘要：随着经济的发展，人口向城市聚集，城市居民小区消防安全管理工作越来越复杂，物业服务企业作为居民小区安全管理服务项目受到了极大的重视，本文试从绍兴市高新区居民小区物业服务企业消防安全管理建设的角度，来探索适应社会、经济发展和人们日益增长的小区消防安全需求，并提出完善小区物业服务消防安全管理的措施。

关键词：小区　物业　消防　安全

居民火灾一直是火灾亡人的主要类型，2015年9月18日，温州市经济技术开发区一民房发生火灾，造成4人死亡，又一次给我敲响了警钟。绍兴，一座历史与现代交织的城市，为保护历史，一些老旧的小区得以保留，但是城市的建设也促使新的高层住宅小区不断涌现，笔者所在的绍兴高新技术开发区就是这样一处文明与发展的混合体。2014年至今，绍兴支队高新大队受理的200多起火警中，居民火警就有150多起。

随着市场经济的发展，人民生活水平日益改善，各类居民小区住宅楼纷纷寻求最佳的管理模式，物业服务企业分了最大的一杯羹，即使一些老旧的小区也采取社区、业主委员会委托物业服务企业予以管理的模式，但是，在小区的消防管理上，普遍存在思想不重视，管理不落实，火灾隐患长期得不到解决等现象。

一、城市小区物业管理现状

据笔者调查，高新区所有住宅小区的物业管理基本分为三种，第一种常见于新建成的小区，由房产公司聘请物业服务企业进行物业管理，第二种是由业主委员会聘请，这种聘请方式占了最大的比例，第三种常见于老旧小区，由社区进行代管，聘请物业服务企业进行管理。

目前，辖区居民住宅小区物业消防管理主要存在以下问题，主要表现在：

（一）小区建设缺少整体规划，消防设施维护和保养不到位。消防法对于小区消防设置要求始于90年代末，真正涉及到消防规划的小区是在21世纪初，房龄超过20年的小区基本没有消防规划，消防车道、消防水源得不到根本解决，有些小区即使编制了消防规划，也存在开发商过多追求经济效益，忽视或减少了消防设施方面的投入，小区建成后留下隐患，如消防车道被停车位占用，回车场人为设置隔离墩或铁栅栏，安装的室外消火栓、水泵房消防泵维护不到位，存在损坏等问题。

（二）现有小区物业未落实消防安全管理服务。物业管理作为近年来新兴服务业，越来越得到社会各界的重视和肯定，但是从目前的管理内容和层次来看，消防安全管理服务还不能落实到位，主要表现在：只注重防盗，不注意防火，消防安全管理制度不健全，没有建立灭火和应急疏散预案，有些形同虚设；物业服务公司保安更替频繁，未经过消防安全培训即匆匆上岗，消防安全技能差，不会操作基本设施；未定期检查消防设施和器材的完好情况，部分灭火设施受烈日暴晒、风雨侵蚀，年久失修，发生火灾不能发挥作用。

（三）维护资金缺乏，物业服务企业无法有效进行管理。按照《消防法》及有关规定，物业服务企业实施消防管理所需要的费用主要来自业主交纳的物业服务费，然而实际生活中，物业服务企业提供的服务不能满足业主要求，业主拒交物业费的情况很多，物业服务企业不得不缩减开支，压缩管理。如遇需要对消防设施进行大的整修需要大笔经费时，资金更是不能到位。另外，业主消防安全意识不强，私自对建筑进行改建，占用消防设施的情况也较多，物业服务企业没有能力履行管理责任，如笔者所在的辖区，涉及小区消防安全的举报投诉，90%是业主占用消防通道影响公共消防安全。

二、物业服务企业消防安全管理存在问题的原因

造成上述现象的原因有物业服务企业自身的因素，也有法律政策方面的因素，分析具体原因，主要有以下几个方面：

（一）物业管理整体发展水平不高。2007年我国颁布了《物权法》，之前对于物权方面的法律只是笼统地表述在《民法》中，也就是说，近年来，我们才真正开始重视物权，物业服务企业作为新兴行业，要经历一个逐渐完善的过程，发展过程中，难免出现一系列的问题。西方国家成立业主大会，设立业主委员会的形式逐渐被我们采用，完善的小区应成立业主委员会，由业主委员会来聘请物业服务企业，物业服务企业不是以管理者的身份出现，而应是所有业主的“管家”，管理加服务才能促进物业服务行业的发展，而现在双方地位不对等，物业服务企业与业主之间存在矛盾是物业服务水平不高的最基础、最根本的原因。

（二）物业服务企业消防安全管理职责不明确。《消防法》对物业服务企业应履行的职责有明确的规定，但建设行政主管部门涉及的《前期物业服务合同》、《物业管理合同》等文件对于物业消防安全管理委托事项非常笼统，物业服务企业按照上述合同，根本无法全面履行消防安全管理责任。

（三）法律责任追究和纠纷解决机制有待提高。小区内建筑消防设施损坏、占用车道、堵塞通道等问题，违反了消防法律法规，按照规定应对物业服务企业进行处罚，但是实际中，很多行为是业主而为，物业服务企业也进行了阻止、劝阻，最多也只是管理责任，消防部门在查处过程中，不可能对业主作出处理，如果业主极不配合，火灾隐患就得不到解决。另外，如涉及消防设施损坏等需要大量维修资金的问题出现时，物业服务企业因为拿不出这笔经费，往往导致隐患长期存在。

（四）物业消防维修费用未建立，使用不畅通。物业服务企业除了业主所交的物业费用，如需要维修、更新和改造，则需要申请动用专项维修资金，专项维修资金是全体业主共同交存、属于业主共同所有，使用权在业主，申请程序比较复杂，如果业主不同意，也不能动用这笔经费。目前没有完善、成熟的机制可以确保消防维修经费的正常使用，致使出现很多消防设施瘫痪，长期得不到解决，随着小区使用年限的增长，这个问题将越来越突出。

三、加强城市小区物业消防安全管理的建议

综上分析，物业消防安全管理所涉面广泛而复杂，需要综合规划、统筹考虑、各方参与、齐抓共管。

（一）加强小区整体规划，整合各类资源。加强小区设计、验收把关，从整体上对小区消防规划进行设计，严格按照国家有关消防技术规范进行设计并报审核。各级房产管理、建设、工商等部门强化监督管理，从源头上保证消防设施和器材安装到位。对于一些老旧小区，要充分发挥社区、派出所的作用，社区委员会、警务室要进驻小区，提高物业管理质量，如笔者所在辖区的世禾新村，为四个行政村的拆迁安置房，小区面积大，居住人口多，且老年人占了多数，为方便管理，当地社区委员会和警务室直接入驻小区内，由社区聘请物业服务企业，确保小区消防安全有人管。

（二）明确物业服务企业消防安全职责和标准。首先在部门监管上，公安、住建等部门加强沟通，出台明确的物业服务企业消防安全管理标准，包括各岗位消防安全职责、消防组织机构、消防制度、消防宣传与演练、消防巡查、火灾隐患督促整改等应当细化，便于操作。在物业服务合同范本中也应将消防安全管理的内容明细化，确保各方职责的履行。

（三）明确物业管理费用的收取、使用和管理办法。在物业服务收费中单列消防日常维护管理费用，物业服务合同中明确消防安全管理开支范围、使用、程序及标准，特别要明确大项消防管理所需费用来源及支出标准，明确设施故障老化更换、维修等需要动用专项维修资金的情形和区别。对于消防设施瘫痪、严重损坏等应当视为紧急情况，物业服务企业、业主和有关职能部门要高度重视，简化专项资金申请手续，保证消防设施及时恢复功能和公共消防安全。同时，更需要在立法和政策层面明确涉及公共消防安全的管理和设施维护、更换经费的保障等措施。

（四）加大消防宣传和培训，提高居民消防安全意识。物业服务企业首先要加强自身消防安全管理能力，保安掌握灭火和组织疏散逃生能力，要针对居民消防安全意识和消防法制观念淡薄的问题，充分利用小区固定宣传栏，发放消防法律常识和家庭防火宣传材料，播放喜闻乐见的消防电视宣传片，邀请消防员传授灭火和疏散逃生技能，提高居民消防安全意识和消防法制观念。