浅谈物业消防安全管理中存在的问题及对策

消防管理在物业管理中占有越来越重要的地位。消防不仅关系到物业服务企业管理服务小区业主生命和财产的安全，而且还涉及到社会的安定与经济的健康发展。由于居民住宅大量使用煤气、石油液化气，各种家用电器又大量进入居民家庭，电动车停放在疏散通道上充电，火灾是现实生活中最常见、最突出、危害最大的一种灾害，给许多单位和家庭带来了巨大的灾难。因此，搞好消防工作是物业安全使用和社会安定的重要保证。

一、做好物业消防安全管理工作的重要意义　　

随着市场经济的不断发展，出现了物业产权多元化且多家占有使用的多重化、分散化管理的复杂状况。而一个住宅区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套性，都要求有一个统一的物业管理企业来实行消防安全管理。现代小区物业的规模大、配套设施设备功能不齐全，一旦发生火灾，后果不堪设想，所造成的损失可能是毁灭性的乃至灾难性的破坏，建筑物的使用功能也日趋多样化和复杂化，消防设施设备越来越多，功能越来越复杂，客观上也要求消防安全管理具有专业性和技术性。在物业的安全管理中，消防安全处在首要地位，隐患陷于明火，责任重于泰山，物业企业要把火灾预防放在首位，人力财力物力技术等方面充分准备，以便一旦发生火灾，能够迅速扑救，将火灾损失降到最低。　　

二、当前物业消防安全管理工作中存在的问题　　

（一）物业管理企业对消防安全工作重视程度不够。物业管理人员主体意识不强，一些物业管理人员对消防工作认识不清、重视不够、措施不多，部分物业管理公司过分强调为业主和物业使用者“服务”，在消防安全问题上不想管、不敢管，对房地产开发企业、建设单位的物业保修责任，对建筑消防设施检测和维护保养单位的依赖性大，对业主、经营场所的自治自律和行政部门的指导干预期盼值高，造成对业主进场装修使用把关不严、跟踪服务管理不到位，对消防设施故障损坏发现维修不及时，出现问题推、拖，不能主动实施管理、积极解决问题、勇于承担责任。    

（二）物业消防安全管理制度不完善。物业消防安全管理涉及到消防设施维护等有形管理和物业区用户日常消防管理等无形管理，而物业服务企业应当履行的工作范围和法律责任往往界定不明，致使物业消防安全管理中产生大量矛盾纠纷。一个小区健全的消防组织机构一般由防火领导小组，专职防火办公室，基层防火责任人，专业的和义务的消防人员组成，有完善的岗位职责和工作流程，人员按部就班，各司其职。而现实中的一些小区中消防机构没有真正落实，没有很好地建立健全消防管理组织，完善各项消防规章制度，落实各级消防安全的管理责任。　　

（三）业主的消防安全意识较弱。业主的消防技能缺乏，应对火灾的处理能力不足。由于居民消防意识淡薄，装修时不注意防火材料的防火性能，而采用大量的可燃材料进行装修，增加火灾发生的危险性，电动车停放在疏散通道上充电，电磁炉、烤炉等大功率电器的普遍使用，使用电线路负荷曾大，加速线路老化造成线路故障而引发火灾。在火灾发生时，不能冷静的分析该如何逃生自救，对于消防器材的使用一无所知。

（四）物业公司对小区乱停车现象管理不规范。私家车、电动车无序停车占用消防车道是居民小区的突出问题，少数小区在入口处设置路桩、栅栏；部分物业公司以停车位不能满足业主的需要为由，对私家车占用消防车道不予管理或是小区业主由于消防意识不强，不认为占用消防车通道是违法行为，对有关执法部门及物业公司的管理不理解和不理睬。物业公司的不作为，加之小区业主无序停车，因此埋下了消防隐患。　　

（五）物业管理与开发商建管脱节，留下火灾隐患。目前一些房地产开发建设与物业管理存在明显的脱节，房地产开发商未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督。甚至一些建筑未经消防审核、验收就投入使用了，这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。     三、加强物业消防安全管理的几点对策

从上述分析可以看出，当前物业消防安全管理存在着许多亟待解决的问题，不断寻求提高物业消防管理质量的对策，做好物业消防安全管理是一项长期而又意义重大的工作。

（一）明确物业管理企业的消防安全职责。消防安全管理是物业管理不可分割的一部分，要确立消防责任主体意识，逐步做到安全自查、隐患自除、责任自负。要按照有关法律规定，结合实际，制定符合自身特点的消防安全管理制度，落实消防安全责任；完善消防安全管理组织机构，建立志愿消防队等群众性的自防自救组织；建立物业管理企业消防档案制度，明确消防设施的建设和维护；认真落实日常的防火巡查制度，及时有效消除火灾隐患；建立灭火和应急疏散预案，并定期组织消防演习。　　

（二）强化物业管理企业的火灾隐患整改能力。物业管理企业要建立逐级防火岗位责任制，上至领导，下至层层明确岗位责任，建立全方位的监督体系，从而建立健全的消防安全制度和安全操作制度。物业管理企业要定期组织消防安全检查，要加强对消防重点部位、重点消防设施日常巡查，禁止擅自挪用、损毁消防设施的行为，对发现的火灾隐患应及时消除，定期和不定期地对辖区内各类消防设施、器材进行系统的检查和维护。　　

（三）建立高素质的物业消防安全管理队伍。在物业管理中应确定专（兼）职消防管理员，具备一定的防灾灭火知识和消防管理知识，经消防部门培训后持证上岗。对消防控制室操作人员，必须具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防系统的情况。对现代消防设施设备应委托专业化的消防设施维护保修公司来承担。多渠道、多形式地组建社区志愿者消防队伍，负责对辖区公共消防设施居民楼内消防设施的检查维护，随时制止消防违法违章行为和扑救初起火灾。　　

（四）加强对物业单位的监督指导。消防部门要严格把好物业建筑设计审核关，不留先天隐患。并对物业消防安全管理要加强宏观指导，定期联合村（居）委会及相关部门开展消防监督检查，把物业企业纳入日常消防监督检查的视线，加大消防监督、指导力度，力争将火灾隐患消除于萌芽状态，督促和帮助物业管理企业落实各项消防安全职责，并对物业消防安全管理要给予法律支持。　

（五）加强物业企业管理人员消防培训。通过一系列的学习和培训，使物业企业管理人员增强消防安全观念、消防基本常识，切实掌握相关的消防法律、法规，进一步明确物业管理企业消防安全职责，树立起消防安全责任主体意识。力争使物管单位消防管理工作水平、岗位人员素质有所提高。物业管理公司应注意做好在小区内开展消防安全宣传的工作，通过宣传栏、专题图片展等手段来宣传防火、灭火及火灾逃生、安全疏散等消防基本知识，让居民意识到消防安全的重要性，从而形成人人重视消防、人人具有一定消防安全自防自救能力的“群众消防”。  

总之，在物业的安全管理中，消防安全处在首要地位，更牵系于千家万户的生命财产安全。随着居民安全需求和法制观念的不断提高，居民对住宅小区物业管理中的消防安全工作要求越来越高。物业管理公司要在消防安全工作上不断加强管理，逐渐形成专业化、社会化、规范化和法制化的管理体制，认真履行消防安全职责和义务，真正为业主营造一个温馨、幸福的家园。