浅谈住宅小区消防车通道被占用现象及解决对策

随着经济社会的飞速发展和城市化进程的推进，城乡居民的生活水平不断提高，私家车已成为大众出行的代步工具，然而由于城市交通环境和土地资源有限，大规模增设停车位的可能性越来越小，停车泊位缺口不断扩大。笔者针对不同类型居民住宅小区存在的问题进行了调研，分析了造成居民住宅小区消防车通道被占用的原因，并提出了初步的解决思路。

一、居民住宅小区消防车道被占用的现象分析

笔者选取了泰州市三个不同类型的住宅小区，包括老小区建工三村（1998年之前建造），次新住宅小区泰州东河佳园（1998年至2008年之间建造）和新住宅小区同悦容园（2008年之后建造），对各小区2014年消防车通道被占用的现象进行了调查。

通过调查发现，无论老住宅小区还是新住宅小区都存在车位数量（含建房初期地面已设定的部分）不能满足车辆停放需求，致使各类小区普遍存在消防通道被占用的现象。究其原因，造成消防通道被占用的原因主要有以下几方面：

（一）相关执法部门短期的执法行为不能解决“消防通道被占用”的实际。从小区的设置形式来看，小区分为开放式小区和封闭式小区。

开放式小区多为老旧小区，没有物业公司参与管理，因此车辆停放混乱，特别到了上下班高峰期，是车辆流动的主要时段，由于小区内没有足够的车位满足停车需求，业主将车辆随意停放在道路两侧，一些区域道路通行的最低宽度都满足不了4米消防通道的要求。在道路机动车宽度不能达到要求的情况下，甚至有业主将车辆停放到两边人行道或非机动车道上，交警部门对业主违法停车的行为可依据《道路交通安全法》第五十六条和《江苏省道路交通安全条例》第四十三条的规定给予处罚，但这种短期的执法行为不能真正解决小区停车难的问题，甚至使业主对交警部门这种无人情味的执法手段产生抵触情绪。

而封闭式小区多为新小区或次新小区，大部分小区在建成后就有物业公司接手管理，作为为业主提供良好生活或工作环境的营利性机构，无法解决小区停车泊位不足的问题，对个别业主占用消防通道、消防回车场或高层建筑消防登高面随意停放车辆的行为在干预无效的情况下，只能给予口头劝告，并不能缓解车位不足的现状。依据《消防法》第六十条第一款第五项“占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的”行为，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款，对个人违法行为处“警告或者五百元以下罚款”，由于这种行为多发生在夜间，消防部门可以追究物业公司管理不到位的责任，但很难追究私家车主临时占用消防通道的行为，也造成了物业服务机构管理工作的被动。

（二）初期规划不足及后期调整滞后造成“消防通道被占用”。

一是初期规划不全面。据调查，截止2010年江苏省大约有40%左右是1998年前开发的老住宅小区，由于建设时间较早，没有考虑到10年后经济的迅猛发展使得私家车如此迅速地走进千家万户，因此2000年左右开发的住宅小区，小区内汽车库、停车位配置总数量不到业主总户数的三分之一，还有一大批住宅小区没有规划停车位。即使是部分新建的住宅小区，规划部门也是按照每户一个停车位来考虑车辆停放问题的，现有的停车位远远不能满足业主车辆停放的要求。二是后期车位的调整滞后于车辆发展的速度。没有一项法律条文或政策规定明确当地居委会、街道办或交巡警部门可以牵头解决小区车位不足的问题，因此，对一些小区业主随意停放车辆行为，由于没有具体的解决措施，管理部门对破坏公共区域绿化、占用消防通道的行为只能听之任之。以泰州东河佳园为例，为解决车辆停放问题，业主把车辆停放小区进出的主要通道上，甚至在主通道拐角处也停车，一旦发生火灾等意外情况，消防车很难通行。小区业主虽然自发成立了业主委员会，统一了广大业主关于调整绿化增加停车位的意见，但由于停车位的设置与绿化率、容积率等基础建设事项有关，应如何扩建、哪个部门出资扩建仍无法解决，小区业主委员会也不具备向上级部门申报的条件。

（三）物业服务企业管理能力不足是“消防通道被占用”的因素之一。

一是不敢管理。物业服务企业还没有充分认识到维护小区正常交通秩序、确保消防通道畅通的重要性，在汽车这个“私人财产”和消防通道这个“公共部位”的管理方面存在畏难情绪，碰到实际问题总是以“妥协让步”为手段，甚至担心由于自己的态度影响次年物业费的收取，这也是导致消防通道被占用的主要原因。二是不会管理。物管人员业务水平较低，管理工作还停留在打扫卫生、维修水电等方面，对于消防通道、安全出口、高层建筑消防登高面等公共部位的管理要求不明晰，有些物业公司为解决小区停车难的问题，甚至主动在消防通道、消防登高面等重要部位上设置停车场，也造成了后期管理的难度。

二、整治住宅小区消防通道被占用的对策

规范小区车辆管理，严格小区停车秩序，将有效缓解居民住宅小区停车乱、停车难及造成交通拥堵等问题，是改善民生、保障消防通道安全畅通的关键因素。笔者认为应从以下几方面加以解决：

（一）执法与服务相结合，解决消防通道被占用的问题。

针对封闭式小区和开放式小区的不同状况，消防部门应会同辖区派出所、交巡警部门指导物业服务企业，制定相应的解决对策。

一是结合小区现有车位，做好“封闭式小区”的车位调配。经业主同意，在保障消防通道畅通的前提下，由交巡警部门合理利用小区道路施划停车泊位。小区内用作单侧停车的道路，其最低宽度不得小于4米；连接小区进出的主要通道如设置单侧停车，其最低宽度不得小于6米。小区汽车停放点的出入口应不少于2个。小区防火间距内和消防通道、消防车回车道或回车场、高层建筑消防登高面及登高作业场地不得设置停车泊位。消防栓附近10米之内不得停靠车辆，并设立明显的禁停标志。

二是扩大停车范围，解决开放式住宅小区或停车泊位严重不足小区的实际困难。交巡警部门应主动会同消防部门、派出所对周边道路网络条件、交通组织和交通流量等情况进行全面调查，合理利用支路、背街小巷、建筑物间空档施划夜间临时停车泊位，供居民停放车辆。施划停车泊位要按照省建设厅、公安厅《城市道路内汽车停车泊位设置标准》和省公安厅交巡警总队《江苏省占道机动车临时停车场设置规范(试行)》的要求实施。机动车道宽度不能达到要求的，可根据两边人行道、非机动车道的情况，在不影响行人、非机动车通行的情况下，借用部分人行道、非机动车道施划停车泊位，但施划停车泊位后的道路通行最低宽度应满足不低于4米的消防车辆通行要求。

（二）树立规划前瞻意识，满足小区实际发展需求。

一是分别考虑不同类型小区发展趋势。对于一个将要交付使用至少几十年的新小区，必须从规划设计阶段开始严格把关，才能保证小区私家车不断增长的需要。建设、规划部门应像规定容积率、绿化率一样用强制性指标来规范小区停车位的规划设计，并要有停车场（库）扩建增建预案，否则，即使现行的停车位满足了业主的需求，再过十年、二十年仍然是一个突出的问题[3]。对已存在的老旧小区、开放式小区或车位不能满足停车需求的新小区，规划部门要按照现实需要，将城区停车场设计与消防车道布局建设纳入城市改造总体规划内容，定期制定调配方案，通过规划、建设等部门的积极协调，建立小区综合停车场、立体停车库，以缓解停车压力。

二是要定期开展车位调研。当地街道办、居民会应根据《物业管理条例》鼓励各个住宅小区自发成立业主委员会，了解私家车停放困难，对停车泊位供需矛盾突出的，可由业主委员会向交巡警部门反映，由交巡警部门会同辖区派出所、街道办、居民会共同开展调研，统一了广大业主关于增加停车位的意见，并及时向建设、规划等有关部门提出配建停车场（库）的意见和建议，或者积极协调辖区内行政机关、企事业单位、学校、公园等，在夜间及节假日期间开放空余场地供周边居民临时停放车辆。

（三）充分发挥物业机构的作用，做好管理服务工作。

物业做为具体服务部门，工作要求责无旁贷，但应依托交警、城管、消防等部门做好落实。一是要明确自身责任。市住建委应督促物业公司落实工作责任，加强各类人员的安全培训，消防控制室、小区监控中心等重点岗位人员须持证上岗。物业工作人员要提高服务意识，以业主需求为工作出发点，重视业主的需要，妥善处理业主的诉求。二是配合相关部门做好管理。《江苏省消防条例》第十八条“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行维护管理，提供消防安全防范服务”。物业服务企业应根据消防通道的要求，留设消防通道、回车位置，并按交通道路标识要求，用同样颜色的漆在小区内标出禁停位置和消防通道边缘线。三是严格管理程序。除做好日常登记、解决停车纠纷外，物业服务企业应该在主要出入口处和中心活动场所安装固定的告示牌，告知小区内有购车意向的车主，购车前先到物管处登记，在小区内无停车位的情况下不要盲目购车，如不服从物业管理，在小区内随意停放车辆造成消防通道和道路被堵塞的，物管部门有权通知交警部门强行拖走。小区的停车位可区分为全体业主共有车位和业主专有车位，在物业服务合同、车辆管理协议和车辆停放管理制度中可分别作出相应的规定。

完善住宅小区消防通道的管理是一项长期的基础工作，不是依靠哪一个部门的强制性措施就能解决的，必须由各职能部门从规划、设计、管理、调配、使用等方面入手，提高全民安全防范的意识，才能真正解决消防通道被占用的问题，也才能给大家一下舒适安定的居住环境。